С 2016 года нам довелось участвовать в весьма запутанном деле, некоторые эпизоды которого рассматриваются до сих пор.
Если кратко, то суть истории заключается в следующем: В далеком 1997 году гражданин А. решил купить квартиру в строящемся доме. Для этого он заключил договор долевого участия в строительстве, по которому оплатил 134 000 000 неденоминированных рублей, что составляло 81% от стоимости квартиры. Оставшуюся часть дольщик должен был оплатить по окончанию отделочных работ. Застройщик обязался передать квартиру в 1998 году.
Но как известно случился экономический кризис, который нарушил планы застройщика. Нехватка денег, неисполнение обязательств привели к тому, что в отношении директора застройщика было возбуждён уголовное дело, а в отношении юридического лица была введена процедура банкротства.
К этому времени дом был фактически окончен строительством, но его не вводили в эксплуатацию.
Большинству дольщиков негде было жить, они делали ремонт и заселялись в свои квартиры. Так случилось и с нашим доверителем. За его счёт в квартире был сделан ремонт и примерно с 2008 года в квартире стала проживать семья его дочери.
Насколько мы понимаем, что в целях недопущения обращения взыскания по долгам застройщика на неоконченный строительством дом, а также снятию социальной напряженности, фактически оконченный строительством жилой дом был передан с баланса застройщика на баланс созданного дольщиками ТСЖ. Наш доверитель был членом ТСЖ, с него взимались членские взносы, он принимал участие в собраниях, оплачивал коммунальные платежи.
В общем никто не был против того, что в квартире живет семья его дочери.
В 2009 году от ТСЖ в адрес гражданина А поступила претензия, в которой указывалось на то, что по переданным от застройщика в ТСЖ сведениям он по договору с застройщиком оплатил только 81% стоимости квартиры. В связи с этим ТСЖ потребовало доплатить оставшуюся часть.
Наш доверитель обратился в правление ТСЖ где объяснил, что по договору оставшаяся часть должна была быть оплачена им по окончанию отделочных работ, однако ремонт в квартире он делал за свой счёт. Правление было удовлетворено такими объяснениями и более претензий не предъявляло.
При этом выяснилось, что у гражданина не сохранилось подлинника договора долевого участия, а также документов подтверждающих произведённую оплату.
Найти оригинал его договора в документах переданных от застройщика в ТСЖ также не смогли. Тем не менее, никто по прежнему не спорил, что квартира принадлежит гражданину А. Гражданин А. искал документы, чтобы зарегистрировать своё право собственности, однако не смог этого сделать. При этом он был указан в качестве собственника квартиры в списке дольщиков, поданных на государственную регистрацию по другим квартирам; на его имя выставлялись квитанции на оплату коммунальных услуг; с него взимали плату за изготовление паспорта БТИ его квартиры в 2012 году; на его имя как собственника были открыты лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях в 2014 году.
А потом в 2015 году ТСЖ обратилось в управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на квартиру за собой на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Также в Росреестр были представлены две справки: согласно первой фамилия гражданина А в список дольщиков ранее поданный для регистрации прав включена ошибочно; Согласно второй квартира построена без привлечения средств дольщиков, договор долевого участия не заключался;
На основании поданных документов право собственности на квартиру было зарегистрировано за ТСЖ.
После этого в дверь квартиры постучали, сообщили о том, что граждане живут в квартире ТСЖ и предложили либо купить квартиру за 3 500 000 руб., либо собирать вещи и выселяться.
В такой ситуации гражданин А был вынужден подписать предварительный договор, а сам обратился в полицию с просьбой провести проверку и разобраться как же так случилось, что его квартира не его.
Только разбираться, по нашему мнению, никто не стал. В возбуждении уголовного дела неоднократно отказывали по той причине, что не удалось опросить председателя ТСЖ.
Тем временем, понимая, что гражданин А второй раз платить деньги за свою квартиру не собирается, ТСЖ обратилось в суд с требование о расторжении предварительного договора и выселении А из квартиры. Никого не смущало, что сам гражданин А в квартире не жил, а там жила семья его дочери (дочь, её муж и двое детей).
Входе судебного процесса их привлекли в качестве соответчиков и тоже «попросили» освободить квартиру.
И что же вы думаете? Буквально за пару судебных заседаний суд решил предварительный договор расторгнуть и всех выселить из квартиры.
С этим решением летом 2016 года гражданин А и обратился к нам в бюро. Мы подготовили апелляционную жалобу, нашли способ ознакомиться с материалами уголовного дела в отношении директора застройщика (порядка 80 томов), в котором среди прочих документов нашли подлинный договор долевого участия 1997 года, а также сведения об оплате.
С этими документами мы подали исковое заявление в суд о признании права собственности на квартиру за гражданином А., а также просили обязать ТСЖ оформить акт приема- передачи квартиры. По нашему ходатайству суд наложил арест на квартиру. Также на время этого судебного спора мы попросили Тверской областной суд приостановить рассмотрение дела о выселении, и наше ходатайство было удовлетворено.
Однако к нашему разочарованию в удовлетворении наших исковых требований было отказано. Суд решил, что раз гражданин А не оплатил оставшуюся часть, то он не вправе требовать передачи квартиры, и не может быть признан её собственником. Доводы о том, что в связи с ликвидацией застройщика в результате банкротства доплачивать деньги попросту некому надлежащей оценки, на наш взгляд, не получили. Более того в рамках этого дела ТСЖ был предъявлен встречный иск о расторжении договора долевого участия 1997 года, и этот иск был удовлетворён. Обжалование этого решения вплоть до Верховного Суда Российской Федерации не принесло результатов.
Мы до сих пор не согласен с состоявшимися судебными актами, и честно скажу, что в тот момент мы был очень сильно разочарован.
Дело по иску о выселении было возобновлено и при условии что в признании права собственности на квартиру гражданину А было отказано суд оставил решение без изменения.
Тогда мы решили, что раз суды в рамках ранее рассмотренных дел решили, что ТСЖ является правопреемником застройщика, то нужно требовать возвратить денежные средства оплаченные гражданином еще в 1997 году, убытки вызванные изменением стоимости квартиры, а также расходами гражданина на ремонт в квартире.
И вот мы вновь подаём иск в суд, просим арестовать квартиру и надеемся на успех. К нашему счастью, в этот раз суд уже принял решение в пользу нашего доверителя. Входе разбирательства была определена рыночная стоимость квартиры и в пользу доверителя было взыскано в общей сложности 81% от текущей цены, а также полностью затраты на ремонт.
Особенно радует, что благодаря тому, что на квартиру был наложен арест, это решение суда удалось исполнить в полном объеме.
Так, по нашему мнению, пусть и с опозданием, но справедливость была восстановлена.